Mặt bằng phân phối kinh doanh: “Đãi vàng, tìm đất”

Các trung tâm thương mại, siêu thị ở khu vực “đất vàng” trung tâm thành phố đã hết chỗ khiến các nhà đầu tư FDI đang rất háo hức với thị trường bán lẻ Việt Nam sẵn sàng dạt sang các khu vực khác, thậm chí là ngoại tỉnh.

Trái ngược với cảnh ngột ngạt từ thị trường căn hộ, mặt bằng bán lẻ vẫn “chạy tốt” trước sự cạnh tranh khốc liệt của các nhà bán lẻ có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), gồm cả những nhà phân phối quen thuộc lẫn những tên tuổi mới.

Sau sự xuất hiện của nhà bán lẻ Nhật Bản Aeon, Takashimaya Singapore (thuộc Takashimaya Co., Ltd., Nhật Bản) cũng đặt chân vào thị trường Việt Nam thông qua việc thuê lại phần đế thương mại tại giai đoạn 2 dự án Saigon Center, ngay trung tâm quận 1, TP.HCM.

Diễn biến này đúng như thông tin ông Yoshida Sakae, Giám đốc Điều hành Tổ chức Xúc tiến Ngoại thương Nhật Bản (JETRO), đã chia sẻ trong buổi gặp gỡ lãnh đạo TP.HCM hồi năm 2010. Khi đó, ông nói rằng có vài chục nhà bán lẻ Nhật Bản đang tìm đường vào thị trường Việt Nam. 

Trao đổi với Báo Doanh Nhân Sài Gòn, ông Nishitohge Yasuo, Tổng giám đốc Công ty TNHH Aeon Việt Nam, cho biết, Aeon đã đến Việt Nam năm 2009 để nghiên cứu thị trường, gần 2 năm sau, tức vào tháng 10/2011, đã xin giấy phép đầu tư Trung tâm thương mại (TTTM) tại dự án Celadon City (quận Tân Phú, TP.HCM).

Theo chiến lược mà ông Nishitohge Yasuo tiết lộ, sau khi đưa dự án đầu tiên này đi vào hoạt động năm 2014, Aeon Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển thêm 10 TTTM nữa (tính tới năm 2020).

Trên thực tế, trước khi công bố dự án TTTM đầu tiên này, một nhánh khác của Aeon là chuỗi cửa hàng tiện lợi Ministop cũng đã đặt chân vào thị trường với hai cửa hàng ở TP.HCM. 

Vào trước Aeon, nhà bán lẻ lớn thứ hai Hàn Quốc là Lotte Mart cũng đang đẩy mạnh chiến lược mở rộng sự hiện diện khi tuyên bố sẽ mở rộng hệ thống lên 60 TTTM (Lotte hiện đang sở hữu 2 TTTM tại quận 7 và quận 11) vào năm 2020, và phấn đấu đạt con số 100 trên phạm vi toàn quốc. 

Song, tùy vào tình hình triển khai các dự án mà tốc độ và số lượng TTTM sẽ khai trương mỗi năm sẽ khác nhau, nhưng dự báo bắt đầu từ năm 2012, Lotte Mart sẽ đẩy mạnh tiến độ mở rộng với quy mô ngày một lớn mạnh. Dự kiến số vốn đầu tư bình quân cho mỗi TTTM của Lotte Mart ở vào khoảng 20 – 40 triệu USD.

“Năm 2011 là năm bước ngoặt của Lotte tại Việt Nam khi kết thúc thành công tiến trình tăng vốn cho liên doanh đã được xúc tiến từ khoảng hai năm về trước.

Hơn nữa, giấy phép đầu tư điều chỉnh chỉ mới được chấp thuận vào cuối năm 2011 nên trong năm vừa qua, họ chưa thể triển khai thêm TTTM mới”, ông Pyong Gyu Hong, Tổng giám đốc Công ty TNHH Lotte Việt Nam, giải thích vì sao Lotte không mở thêm bất kỳ một trung tâm nào trong năm 2011.

Dù vậy, đại diện của Lotte cho biết về mục tiêu khai trương thêm hai TTTM mới tại thành phố Biên Hòa (Đồng Nai) và thành phố Đà Nẵng.

Sức mạnh của nhà bán lẻ này được cộng hưởng khi tại Hàn Quốc, Lotte đã hoàn tất việc mua lại các hệ thống TTTM và cửa hàng giá rẻ (discount store) của GS Retail (thuộc Tập đoàn GS, Hàn Quốc). Tại Việt Nam, GS Retail cũng có dự án TTTM tại Khu đô thị mới Mỹ Phước (Bình Dương).

Tuy nhiên, đến thời điểm này, sẽ khó có chuyện GS Retail triển khai dự án. Được biết, tại Bình Dương, Lotte đang chuẩn bị một dự án TTTM nhưng không thuộc phường Lái Thiêu như dự kiến ban đầu. 

Có thể nói, bán lẻ là một ngành công nghiệp khá rộng, bao hàm nhiều phân khúc khác nhau, như: chuỗi cửa hàng tiện lợi (convenience store), đại siêu thị (hypermarket), siêu thị (supermarket), trung tâm mua sắm phức hợp (shopping malls: có siêu thị, nhà hàng, trung tâm mua sắm…), trung tâm mua sắm (department store)…

Tùy vào chiến lược mà nhà đầu tư chọn hình thái thích hợp để tiếp cận thị trường. Điển hình như Dairy Farm, nhà bán lẻ Hồng Kông đã đến TP.HCM (năm 2008) với thương hiệu thử nghiệm Welcome, thông qua việc thuê lại mặt bằng của Citimart.

Mãi đến năm 2011, Dairy Farm mới thành lập liên doanh với Công ty CP Đầu tư ACB Hà Nội mở siêu thị Giant tại Trung tâm thương mại Crescent Mall (quận 7, TP.HCM). Được biết, tổng vốn đầu tư được ghi trong giấy phép của liên doanh là 25 triệu USD nhưng chủ đầu tư chỉ mới đầu tư 5 triệu USD cho siêu thị đầu tiên ở quận 7.

Ông Glyn Hughes, Giám đốc Điều hành Công ty TNHH Đầu tư và Thương mại Á Châu (pháp nhân của liên doanh), cho biết, công ty sẽ tiếp tục tìm kiếm mặt bằng thích hợp nhằm mở rộng chuỗi Giant. 

Trong khi đó, bên cạnh 5 TTTM đang hoạt động và 2 dự án đang triển khai xây dựng, nhà phát triển lẫn quản lý các TTTM của Malaysia, Parkson (thuộc Tập đoàn Lion Group), cũng đang âm thầm tăng số lượng TTTM. ông Park Hee Hong, Giám đốc Phát triển kinh doanh Công ty TNHH Daewon Cantavil, cho biết, công ty vừa ký hợp đồng cho Parkson thuê dài hạn 5 tầng khối đế thương mại tại giai đoạn 2 dự án khu phức hợp Daewon Cantavil (phường An Phú, quận 2).

Như vậy, Parkson đã nâng số TTTM ở TP.HCM lên con số 6 và đang thực hiện đúng chiến lược mỗi năm mở thêm 2 – 3 TTTM tại thị trường Việt Nam. 

Nhìn chung, năm 2012, các nhà bán lẻ ngoại sẽ “dễ thở” hơn về mặt thủ tục pháp lý để mở rộng mạng lưới. Tuy nhiên, chiến lược chỉ trở thành hiện thực khi họ tìm được mặt bằng ưng ý. 

Liên quan đến vấn đề địa điểm, ông Nishitohge Yasuo, giải thích, Aeon chọn Tân Phú để đặt dự án là do Aeon không chỉ đơn thuần đầu tư siêu thị, mà là một trung tâm mua sắm phức hợp có quy mô lớn.

Đồng thời, Aeon muốn đi cùng với sự phát triển các khu đô thị mới. “Ở khu vực trung tâm đã không còn diện tích lớn như chúng tôi mong muốn, tức từ 5 – 10ha”, ông Nishitohge Yasuo nói. 

Chính vì vậy, để phát triển 10 TTTM như kế hoạch đề ra, phía Aeon cũng đang tìm kiếm một số khu vực ngoại thành như: huyện Bình Chánh, quận Thủ Đức và quận 12. Trong khi đó, ở những khu vực lân cận, Aeon lại nhắm đến Khu đô thị The Canary (Bình Dương) và TP. Biên Hòa (Đồng Nai). 

“Tiêu chí để chúng tôi xây dựng TTTM không chỉ đảm bảo về diện tích, mà còn phải gần khu vực đông dân cư lẫn các tuyến đường lớn. khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2 cũng là điểm hấp dẫn chúng tôi nhưng suất đầu tư vẫn còn quá cao”, đại diện Aeon Việt Nam nhấn mạnh.

Trước mắt, Aeon sẽ mua đất để phát triển các dự án (tương tự như chiến lược của Lotte), nhưng khi đã phát triển đến mức độ như mong muốn, Aeon sẽ tính đến chuyện thuê lại các mặt bằng thương mại vì khi đó, thời gian hòa vốn sẽ ngắn hơn. 

Ông Đinh Đăng Khoa, Giám đốc Công ty TNHH TM – DV Bách Sơn, người từng giữ vai trò tìm kiếm và phát triển dự án tại Lotte, phân tích: “Thời gian hòa vốn của một dự án TTTM thường dao động từ 10 – 15 năm. Do đó, trong giai đoạn đầu, các “ông lớn” sẽ không mấy quan tâm đến câu chuyện kinh doanh “lỗ – lãi”. mà họ sẽ gây áp lực về thị phần lẫn nhau trên cơ sở tạo độ phủ và gây tiếng vang cho thương hiệu”.

Theo đó, ở khu vực trung tâm có lợi thế cho việc “đánh bóng tên tuổi”, nhưng diện tích từ 2ha trở lên lại khá hiếm. Đây là hai vấn đề nhà đầu tư phải cân nhắc nhưng nhìn chung, nhà bán lẻ ngoại nghĩ về câu chuyện tương lai hơn là lợi ích hiện tại.

Do đó, theo thứ tự, họ sẽ ưu tiên cho khu vực TP.HCM trước. 

Cũng vấn đề này, ông Pyong Gyu Hong, cho biết, khu vực tập trung chủ yếu của Lotte Mart là ở các đô thị lớn, trước mắt là TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ…, sau đó sẽ đến các thành phố vệ tinh xung quanh và lan dần đến các thành phố trực thuộc tỉnh, trong đó những khu vực trung tâm tập trung đông đúc dân cư sinh sống và có nhu cầu mua sắm lớn luôn được chú trọng hàng đầu.